Wypowiedzenie najmu komercyjnego w pigułce

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu stanowi niekiedy kluczowy element umowy. Najczęściej ma to miejsce w sytuacji, gdy któraś ze stron nie jest zainteresowana dalszym trwaniem umowy i chciałaby ją zakończyć możliwie jak najszybciej. Jako radca prawny z doświadczenia wiem, że najczęściej w tym zakresie to najemcy popełniają błędy, choć również i wynajmującym zagadnienie to przysparza wiele problemów, spędzając sen z powiek. Z reguły wynika to nie tyle co z nieznajomości prawa, ale paradoksalnie z nieznajomości treści samej umowy. Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że zasady rozwiązywania umów lokali mieszkalnych są inne aniżeli lokali komercyjnych. Ten artykuł ma na celu zaprezentowanie najważniejszych informacji dotyczących wypowiedzenia najmu nieruchomości użytkowych, zwanych też komercyjnych.

Przyczyny wypowiedzenia:

Na wstępie trzeba wyraźnie odróżnić umowy najmu zawierane na czas oznaczony i nieoznaczony. Kodeks cywilny zawiera bowiem odmienne regulacje w zależności od typu zawartej umowy.

Niezależnie jednak od tego na jaki okres umowa została zawarta, ustawodawca przewidział pewne okoliczności, w których jedna ze stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu i to bez zachowania okresu wypowiedzenia. Po stronie wynajmującego są to następujące sytuacje:

• używanie przez najemcę przedmiotu umowy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem (art. 667 § 2 k.c.);
• wykraczanie przez najemcę lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo czynienie przez swoje niewłaściwe zachowanie korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 k.c.);
• dopuszczanie się przez najemcę zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, przy czym wynajmujący musi wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie płatności (art. 687 k.c.) k.c.

Przy tej okazji warto pamiętać, że do rozwiązania umowy może dojść (niezależnie czy mamy do czynienia z umową na czas oznaczony czy nie), jeśli wynajmujący podwyższy czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a najemca nie wyrazi na to zgody (art. 685¹ k.c.). Strony mogą jednak w umowie inaczej uregulować tę kwestię, a nawet wyłączyć wprost stosowanie tego przepisu.

Po stronie najemcy z kolei kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, nawet jeśli najemca wiedział o tych wadach w chwili zawarcia umowy (art. 682 k.c.).

Co do zasady umowy zawarte na czas nieoznaczony mogą być wypowiedziane zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych. Warto tutaj pamiętać, że w przypadku najmu lokalu termin wypowiedzenia będzie najczęściej określał art. 688 k.c. stanowiący lex specialis wobec art. 673 § 1 k.c. Najprościej rzecz ujmując oznacza to, że umowa najmu lokalu, którego czynsz płatny jest miesięcznie, może być wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Inaczej jest w przypadku umów zawieranych na czas oznaczony. Co prawda strony po to związują się umową na konkretnie określony czas, aby przed jego upływem nie dopuścić do jej wcześniejszego rozwiązania. Ostatecznie, pomimo wielu sporów zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Wynika to wprost z art. 673 § 3 k.c. Sposób określenia przyczyn wypowiedzenia może być różny. Nie budzi większych kontrowersji, gdy strony wymieniają wprost sytuacje, w których może dojść do takiego wypowiedzenia, np.:

• podnajęcie lokalu bez zgody wynajmującego,
• dokonanie cesji praw lub obowiązków z umowy bez zgody drugiej strony,
• spadek poziomu komercjalizacji nieruchomości poniżej określonego poziomu.

Pewne spory wzbudza, gdy strony jako przesłankę wypowiedzenia umowy wskazują klauzulę „ważnych przyczyn”. Co prawda dopuszcza się jej stosowanie, jednakże może ona nastręczać poważnych wątpliwości, co i dla której strony w razie konfliktu będzie stanowiło „ważną przyczynę”. Ostatecznie to sąd będzie musiał zdecydować, czy w konkretnej sytuacji zaistniały ważne przyczyny uprawniające stronę do wypowiedzenia umowy najmu. radca prawny

Forma wypowiedzenia:

Wypowiedzenie najmu powinno być złożone na piśmie. Brak zachowania tej formy nie zawsze będzie prowadził do nieważności takiego wypowiedzenia, jednakże w trosce o swoje interesy należy zawsze dokonać tego w formie pisemnej. Warto też wskazać w wypowiedzeniu przyczynę bądź podstawę wypowiedzenia. Ważne jest również, aby wypowiedzenie było podpisane przez osobę uprawnioną do reprezentowania strony oraz dostarczone drugiej stronie w sposób, który zapewnia potwierdzenie odbioru. radca prawny

Termin wypowiedzenia:

Powyżej już wskazano jakie są terminy wypowiedzenia. W tym miejscu dodać można jeszcze, że strony mogą umownie modyfikować terminy wypowiedzenia wskazane w kodeksie cywilnym. Dominuje jednak pogląd, że tego typu modyfikacje mogą odbywać się na korzyść najemcy. To oznacza, że ustawowe terminy wypowiedzenia nie mogą być skracane, a jedynie mogą być wydłużane.

Konsekwencje wypowiedzenia:

Po złożeniu wypowiedzenia najmu, obie strony mają określony czas na wykonanie określonych działań, wskazanych najczęściej w umowie. Co do zasady najemca ma obowiązek opuścić lokal i zwrócić go wynajmującemu z chwilą upływu okresu wypowiedzenia. Bywa jednak i tak, że strony, pomimo upływu okresu wypowiedzenia, zastrzegają w umowie jeszcze dodatkowy czas, w ciągu którego najemca jest zobowiązany opuścić nieruchomość. Po ustaniu najmu wynajmujący z kolei musi zwrócić kaucję najemcy w odpowiednim terminie, jeśli nie ma żadnych roszczeń do jej potrącenia oraz przeprowadzić niezbędne przeglądy i kontrole nieruchomości.

Podsumowanie:

Wypowiedzenie najmu nieruchomości jest ważnym procesem, który wymaga przestrzegania nie tylko określonych przepisów prawa, ale i postanowień wynikających wprost z umowy (o ile oczywiście nie są one sprzeczne z przepisami).  Zarówno najemcy, jak i wynajmujący powinni zawsze zwracać uwagę na treść umowy najmu oraz przepisy prawa dotyczące wypowiedzenia. W przypadku wątpliwości lub pytań zawsze warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem (radcą prawnym lub adwokatem), który pomoże w zrozumieniu i zastosowaniu odpowiednich przepisów, chroniąc prawa i interesy stron umowy najmu.
W razie pytań bądź wątpliwości zapraszam do kontaktu!